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滨海新区买卖合同纠纷起诉书

实习律师日志之房屋租赁合同纠纷案

作者:jcmp      发布时间:2021-07-09      浏览量:0
2020年4月5日 晴这周主要工作任务是

2020年4月5日 晴

这周主要工作任务是诉讼案件、投标项目和带教律师MBA课程稿件及PPT制作。投标项目和课程稿件制作没有太多感悟,但从这次的诉讼案件中,我自己领悟到一些经验,在此做一些总结和记录,随着自己的成长和实务经验的提升,可能会有不同的领悟。

工作任务:房屋租赁合同纠纷案

工作时间:2天

工作过程:

周一下午,带教律师告诉我接到一个新的案子,案件事实大概是一个公司租赁商铺,签订合同时出租人(房屋所有人)没有房产证,暂时无法协助承租人(下称商户)办理商铺的营业执照,但出租人承诺会尽快协助商户办理营业执照,以保证商铺可以正常、合法经营,但至今出租人仍没有兑现承诺,加之疫情影响,商户担心无证经营会受到相应的处罚,故把商铺关闭,在此期间,出租人和商户因疫情导致的收入、租金双重压力以及无法合法经营的问题,出现了很大的争议和冲突,最终导致店铺多次关闭。商户向带教律师咨询,欲通过诉讼方式解除、终止与出租人的租赁合同。

了解事实后,带教律师安排了工作任务,咨询立案流程,并起草民事起诉状。接到案件后,根据了解的事实,我马上定位了诉讼方案,以根本违约致使合同目的无法实现为由,行使法定解除权。根据我的工作习惯及经验,拿到合同纠纷的诉讼案件后,应当按照如下流程分析案件并形成法律文书:

1.审核合同内容,合同法赋予了当事人高度的意思自治,所以有约定的,只要不违反法律、行政法规等效力性强制性规定、不违背公序良俗,都应依照双方的约定执行。所以,应当对合同内容予以充分的了解和审查,掌握与本案相关的条款,有条件做标记,方便后续查询。

2.归纳总结案件争议焦点,并根据案件的争议焦点查询法律法规规定、司法实务案例;了解法律法规对案件所属情况的规定,并掌握实务案例中,法院针对该类型案件的处理思路和方向。

3. 起草民事起诉状。民事起诉状的格式一般如下:..... 事实和理由为起诉状的正文部分,上周看了最高院田朗亮的直播,明确告知法律文书最好控制在3级标题之内,最好是两级标题,也就是一、(1),这样才是法官最喜欢看到的法律文书,不要超过3级标题。后期有时间,我会把田法官的直播重要内容总结一下发出来,以后写法律文书都可以参考。

事实和理由的开始部分通常都是陈述案件事实,将本案件主要的事实以及律师想要法官看到的,或对原告有利的事实,都应当在此部分呈现。而不是把所有有关的 无关的案件事实一一予以列明。这样只会造成起诉爽内容冗长、毫无重点。

4.反复核对案件事实、完善起诉状结构和说理内容,直至最终形成审定版。

起诉状第二部分开始论述为何起诉。本次工作任务我起草了3稿:

1.第一稿,写得比较简单,我认为被告行为属于根本违约,致使合同目的无法实现,原告有权行使法定解除权。并引用案件事实一一映射大前提,并得出结论,于是根据合同法94条第4款向法院提起本次诉讼。

2.第二稿;带教律师说第一稿的说理不够,符合根本违约的条件是什么?什么样的情况下才能行使法定解除权?随后,我开始按照如下思路起草我的第二稿:

1)根据法考的知识,解除权行使的基础是存在有效且尚未完全履行完毕的合同。也就是说如果要行使解除权,首先需要有一份有效的协议+该协议尚未完全履行完毕。本案中,合同不违背“强公主意”规定、合同有效,根据事实可知,双方租赁合同并未到期,属于尚未完全履行完毕。行使解除权的条件符合。

2)解除权分为约定解除权和法定解除权。根据“有约定从约定”,那无约定的时候,只可以执行法定解除权。本案中,无约定解除权,那如果要行使解除权,只能看看是否符合法定解除权。

3)法定解除权约定在合同法94条,一共5种情况,不可抗力、预期违约、延迟履行且经催告仍未履行、根本违约、情势变更致使合同目的无法实现;上述情况,非违约方可行使法定解除权,且不承担违约责任。不可抗力、情势变更情况下,双方均不承担违约责任。

本案属于根本违约致使合同目的无法实现。根据事实,双方签订一份租赁合同用于商业经营使用,协议有效,则出租人应依约定交付符合租赁目的的房屋,但目前租赁房屋无法进行商用,合同目的无法实现,则出租人的行为属于根本违约。因此,承租人符合行使行使法定解除权的条件。

4)解除权是形成权,受除斥期间限制,一旦超过除斥期间,解除权是消灭的。所以本案也应当讨论一下,是否超过除斥期间。

上述条件都满足后,法定解除权的行使则无障碍。由于出租人根本违约,应承担违约责任,赔偿出租人损失。

3.带教律师在我的起诉状中做了很大的修改,我写的起诉状6页,他只留了2页,即事实内容占了一页半,直接结尾,对方行为属于根本违约,原告现根据合同法94条规定予以起诉。

看到这,我有点蒙圈,没有任何说理。我想了一会,觉得这应该才是正常的起诉状,因为说理和论证应该是法庭审理阶段,律师代理词内容很重要的部分,如果过早地把我们底牌亮出,是对我方不利的,毕竟对方了解我们的底牌越少,他们能做的准备也就越少。庭审毕竟原则上只有一次正式开庭,一定要把握时机。突然让我想起《令人心动的offer》中,小何和李浩源在最后一次法庭模拟中也用了这样的策略。

我认为,带教律师然后我充分说理,首先是考验我的诉讼思路是否正确,其次是加强逻辑思维训练,最后是为后期的代理词提前准备。

很多道理,带教律师是不会直接告诉你修改原因和注意事项的,甚至有时候带教律师的回复是很模糊的,包括交代工作任务,很多时候都需要实习律师或律师助理自己体会。带教律师的每一次修改反馈都饱含着他丰富的实务经验,作为新人,我们应该认真对待每一次反馈,多问自己为什么?并给予充分的思考和领悟,这样才能尽快成长,为律师道路打好坚实的基础。

起诉状完成后,带教律师让我写一份诉讼服务方案。提供两个可选方案:1.根据合同约定的不可抗力造成损失,可终止合同的方案;2.出租人行为构成根本违约,承租人可行使法定解除权的方案。并比较各自的优劣势。

第一稿:我认为依合同约定主张不可抗力终止合同,在实践中证明不可抗力是很困难的。所以我认为这个方案被法院支持的概率较小;但以根本违约为由。