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滨海新区买卖合同纠纷起诉书

【房屋租赁法务】房屋租赁合同纠纷中次承租人的诉讼地位及相关问题

作者:jcmp      发布时间:2021-07-08      浏览量:0
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“《房屋租赁合同纠纷解释》”第十六条第二款规定:“因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”

一、未经出租人同意的转租纠纷,焦点在于出租人知道或者应当知道承租人转租后在六个月内是否提出异议的事实,出租人以未经同意转租为由解除合同时,一般将次承租人列为第三人,并要求次承租人承担腾退房屋的义务。

1. 对于解除权的问题。 六个月的除斥期间决定了出租人解除合同的请求是否得到支持。《房屋租赁合同纠纷解释》第十六条第一款规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”这个法条既说了出租人单方解除权也说了转租合同效力,重点是单方解除权的问题,该法条被引用的判决中,焦点都在于出租人是否具有单方解除权的问题而不是转租合同效力有无的问题,对应之,主要是查明出租人知道或者应当知道承租人转租后在六个月内是否提出异议的事实。

例厦门意佳盛实业有限公司与厦门吉源企业有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案【(2011)厦民终字第544号】“吉源公司与意佳盛公司签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。根据厦门市工商行政管理局档案记载,设立分公司需要提交《住所(经营场所)使用证明》,盛辉同安公司注册的营业场所:“厦门市同安区新民镇同集公路边(吉源企业公司内)”以及盛辉厦门公司、盛辉同安公司在租赁场地内设置广告牌的事实,可以认定吉源公司在2008年2月之前知道或者应当知道意佳盛公司转租行为,而吉源公司直至2008年10月6日才向意佳盛公司提出书面异议。根据……“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”,因此,吉源公司在六个月内未提出异议,视为同意意佳盛公司转租,吉源公司以未经其同意转租为由请求解除合同的理由,本院不予支持。”

2. 对于次承租人的问题。 如果确有次承租人占有使用房屋的事实,则建议出租人起诉承租人的同时,将次承租人列为第三人,要求第三人承担腾房义务,一次性解决纠纷。如果没有将次承租人作为第三人,则出租人处理了与承租人之间的纠纷后,可能还要另案处理物权保护纠纷,即另行起诉无权占有人(次承租人),增加讼累。最高院将次承租人列为可以追加的第三人是考虑到实际情况的,毕竟查清转租中次承租人的相关情况,将极大地增加诉讼压力。所以,未将次承租人列为第三人,可能导致出租人未来的讼累,不会影响案件的重审。

例徐刚与南京江东实业总公司清江公司房屋租赁合同纠纷申请再审案【(2014)苏审三民申字第147号】,申请人认为原审法院没有追加次承租人为第三人,程序错误,但再审法院认为司法解释并未要求法院在出租人与承租人的诉讼中必须追加次承租人为第三人参加诉讼。故一、二审法院即使未将全部次承租人追加为第三人亦不违反法律规定。

二、转租合同有效的情况下,出租人以承租人拖欠租金为由解除合同,次承租人将会是阻却出租人解除权的障碍。

《房屋租赁合同纠纷解释》第十七条第一款规定:“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”根据对法条的理解,次承租人只要以愿意代付为由抗辩出租人解除权,出租人的诉求基本就无望了,对于出租人来说增加了一个风险,诉求驳回后,次承租人实际并未代付,导致出租人再行诉累,司法实践如何平衡这个问题的呢?

1. 防范次承租人的抗辩权办法是什么呢? 在以转租为由或欠付租金为由解除合同无望时,可以考虑其他约定解除条款,比如, 约定承租人定期通报房屋使用情况的义务,若不按时通报或虚假通报,属于根本违约,出租人有权解除合同,如此,次承租人无法援引法定抗辩权了 。

2. 如何理解次承租人的抗辩权? 是否只要提出愿意代付即可,还是必须要实际履行代付义务。对此,司法判例虽然有差异,但相对来说,将次承租人的抗辩理解为实际履行代付义务更公平,也提醒我们在庭审过程中应当注意怎么去处理这个问题。

例上诉人郑州锦程实业投资有限公司与上诉人杜秀军、原审第三人郑州市第二人民医院房屋租赁合同纠纷案【(2014)郑民三终字第319号】,法院认为在庭审中次承租人提出愿意代为支付租金,则抗辩出租人的解除权就成立了。

例A仪表公司与B纤维公司及第三人C设备公司房屋租赁合同纠纷一案,上海第一中院终审,虽然次承租人提出代为支付租金的抗辩,但一审法院在审理过程中多次释明,直至判决作出之日,次承租人未履行代付义务,所以判决认定抗辩不成立。

对比上述案例可见,上海中院与郑州中院对法条理解的差异,不管怎么样,作为出租人,若遇到次承租人以代付租金为由抗辩,则建议主动提出意见,提请法官为次承租人设置一个履行期限,计入笔录,若到期履行则出租人请求租金的请求得到迅速实现;若到期未履行,则纠纷处理结果也可以尽快锁定。

三、房屋租赁合同期满、解除或无效后,房屋占有使用费的规定。

1.《房屋租赁合同纠纷解释》第五条第1款规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”

2.《房屋租赁合同纠纷解释》第十八条规定:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”

3.房屋租赁合同期满、解除后,竟然没有承租人占有使用费的规定,可以说这是一个法官自由裁量的问题,虽然判例中都是参照合同约定租金标准认定的,但为了把问题简单化, 对出租人来说,在租赁合同中约定合同解除后的占用费标准有一定必要。

4.在次承租人作为第三人的情况,既然出租人已经主张了承租人与次承租人共同腾退房屋的请求,对于房屋占用费,不管最终支持不支持,主张承租人与次承租人共同承担房屋占用费至腾退完毕之日对出租人来说更加保险。