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在澳生活遇到租赁纠纷?这篇帖子看过来!

作者:jcmp      发布时间:2021-07-07      浏览量:0
租房可能是很多澳洲华人生活中的一件大事,

租房可能是很多澳洲华人生活中的一件大事,如果在租房期间出现纠纷,将会严重影响当事人的日常生活和幸福感。因此,快速解决纠纷就显得尤为重要。本期为大家介绍澳大利亚新南威尔士州关于租房的相关法规。

根据《2010年住房租赁法》(Residential Tenancies Act 2010),新南威尔士州民事和行政特别法庭(Civil and Administrative Tribunal (NCAT))可以就房东与租客的纠纷做出具有法律约束力的决定。新南威尔士州民事和行政特别法庭(简称“特别法庭”)可以管辖价值$30,000.00以下的租金保证金(Rental Bond)纠纷及价值$15,000.00以下的其他租赁纠纷。

一、常见的租赁纠纷类型一般有以下几类:

1. 租金保证金纠纷

租金保证金不可以超过4周的租金总额,并且该保证金需要在租赁的开始阶段交付。在租赁开始前,房东被允许要求租客提前支付2周的租金,但是这2周的租金并不是保证金,而是提前预付的房租。除了租金保证金以及2周预付的房租,房东不可以在房租开始阶段要求房客支付其他费用。

2. 涨租纠纷

在为期两年以内的固定租期的租约(the fixed term of theagreement)生效期间,除非在租约上另有约定,否则不可以涨租。如果另有约定,那么该约定必须明确上涨的金额或者计算涨租的具体方法。该约定必须清楚明确,不可以采用“依市场价而定”这样的笼统说法。

在任何涨租生效以前,房东必须提前60天给与房客涨租书面通知。通知上必须写明新的租金额,涨租生效日,以及相应的签字,日期,地址。通知必须以合理的方式送达给房客。

如果租约长达两年或两年以上,那么房东可以提前六十天通知租客涨租,但是在12个月内只能涨租一次。值得注意的是,租客可以给予房东21天的书面通知,并在涨租前搬离。

3. 欠租纠纷

一般情况下,如果租客超过14天不付房租,房东可以给房客送达终止通知(Termination Notice),并给他们14天时间腾空住房。

该通知必须是书面的,有日期和房东或中介的签字,地址,写明租客的搬离日,列明终止原因是租客逾期14天未付租金,并且告知房客,如果房客支付所有欠租或者与房东达成还款方案并完全遵守该方案,那么该房客并不必须搬离。

房东可以在送达终止通知的同时或之后,向特别法庭申请解决纠纷。

如果房东在送达终止通知的同时,向特别法庭申请解决纠纷,那么调解和庭审日将更快到来,这将为您节省时间。但是,如果租客收到通知后支付了所欠租金并且您不再需要出庭解决纠纷,那么您的申请费是不予退还的,而且您要通知特别法庭以便其取消您的庭审。

或者,您可以等到终止日之后再向特别法庭申请。但是您需要注意,这样的申请必须在终止日过后的30日内做出,否则您必须得到特别法庭的延期许可才可以做出申请。

4. 终止租约纠纷

如果房东希望租客搬离,那么房东必须给房客送达上文所述的《终止通知》。

需要注意的是,通知租客搬离的最短时间是根据情况不同而不同的。正常情况下,房东需要给与房客以下天数用来搬离房屋:

设置上述期限的目的是为了给租客合理时间去寻找其他合适的出租房屋。一般情况下,如果租客可以更快的找到合适的房屋,他们可以在期限内的任何时间搬离而无需给与房东正式通知。

5. 拒绝搬离纠纷

在这里需要注意,房东不可以在未拿到法庭令的情况下强行私自驱逐房客,否则房东将面临严厉的罚款与赔偿等法律制裁。

因此,如果房客拒不搬离,那么房东一般应该向特别法庭申请终止令(Termination Order)来解决此问题。

终止令是一种由特别法庭做出的,用来终止租约的法庭命令。如果在特别法庭做出终止令后,租客在规定期限内仍不搬离,那么房东/中介可以得到特别法庭的强制驱逐令(warrant for possession)。治安官(a sheriff’s office)可以凭此令将房客逐出房屋,必要时治安官可以请警察协同执法。

二、租赁纠纷解决的一般程序

1.申请

您需要填写一份特别法庭的申请表,在申请表上写明涉事双方的姓名和诉由 (the reason you are seeking orders against the other person)。 https://www. ncat.nsw.gov.au/Pages/a pply_to_ncat/ncat_common_forms.aspx。

以上是NCAT官网链接,您可以打开此链接,在“Residential”一栏找寻与您的案情相适宜的相应表格。

您在递交申请时,需要付相应的申请费。 https://www. ncat.nsw.gov.au/Pages/a pply_to_ncat/fees_and_charges/fees_and_charges.aspx 您可以点击以上链接,查询具体的申请费。

2.等待通知

然后,您的案件将被登记在册。您和对方都将收到《调解和庭审通知》‘Notice of Conciliation and Hearing’。通知上会载明调解与庭审的日期。

3.庭前调解

在庭审前,特别法庭会组织庭前调解。在这一环节,您可以尝试与对方协商解决纠纷。在此期间,通常会有特别法庭的调解员出面主持调解。如果在调解期间双方可以就纠纷达成一致,那么特别法庭的法官(Tribunal Member)将就您与对方达成一致的条款做出有法律约束力的《同意令》(Consent Order)。在《同意令》做出以后,本案结束,您无需参加庭审。

4.庭审

如果双方无法就调解达成一致,您需要参加下一步的庭审。在庭审中,您需要出示您的书面陈词与相关证据来证明您的立场。特别法院的法官将听取各方的意见与证据,并最终做出具有法律约束力的法庭令来解决此事。

如果得到特别法庭令(NCAT orders)后,对方拒不执行怎么办?

如果您遇到上述情况,您需要再次联系特别法庭并听取特别法庭在下一步程序上的指导。不同的法庭令将导致下一步程序的不同。例如,如果特别法庭命令对方向您支付一笔款项且对方拒不支付,您可以继而向特别法庭请求一份《认证金额令》(Certified Money Order),然后您凭此向地方法院(Local Court)申请执行。

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