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租赁合同纠纷中你要知道的法院管辖问题

作者:jcmp      发布时间:2021-07-07      浏览量:0
一、约定管辖又称协议管辖或者合意管辖,是

一、约定管辖

又称协议管辖或者合意管辖,是指双方当事人在合同纠纷发生之前或发生之后,以协议的方式选择解决他们之间纠纷的管辖法院。债权纠纷中,只有合同之债可以协议管辖,2012年民事诉讼法修改,关于协议管辖的适用范围,在原有的“合同”纠纷的基础上,增加了“其他财产权益纠纷”。其他财产权益纠纷包括因物权、知识产权中的财产权而产生的民事纠纷。

根据《 中华人民共和国民事诉讼法 》第三十四条规定:合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

二、专属管辖  指法律强制规定某类案件只能由特定法院管辖,其它法院无权管辖,也不允许当事人协议变更管辖。  与其他法定管辖相比,专属管辖具有优先性、排他性与强制性。专属管辖是法院管辖独有的制度,仲裁没有专属管辖。

对于专属管辖,《 中华人民共和国民事诉讼法 》第 三十三 条和第 二百六十六 条对国内专属管辖与涉外专属管辖作出规定。

三、关于房屋租赁合同纠纷管辖问题的相关司法文件  关于房屋租赁合同纠纷管辖问题,最高人民法院曾于1986年发布《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》【下称《批复》,法(研)复[1986]2号】。《批复》系向北京市高级人民法院作出,全文如下:你院(1985)京高法字第82号《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》收悉。经研究,我院同意你院的意见,即:凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定,重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决,从而正确、及时地审结案件。此复。

四、本案应该着重注意的问题

该指导案例的发布,对于出租人与承租人在签订房屋租赁合同时具有重要的提示作用。

1.房屋租赁合同若约定以诉讼方式解决争议的,只能约定由房屋所在地人民法院管辖在本案中,厦门市中级人民法院认为房屋租赁合同纠纷引发的诉讼,属于因不动产纠纷提起的诉讼,应由不动产所在地人民法院管辖。虽然前述司法倾向至今存在争议,但根据前述司法倾向,拟签订的房屋租赁合同涉及厦门市司法区域因素的,不宜约定由房屋所在地以外的人民法院管辖;否则,前述约定即有存在被认定无效的可能,进而影响到其权益维护时机和成本(时间成本和经济成本),且避免在权益维护的过程当中徒做诸多工作。

2.房屋租赁合同可约定以仲裁方式解决争议,且《 中华人民共和国民事诉讼法 》关于管辖规定的约束当事人若为专属管辖之局限,想自行约定争议解决地,以避免影响到其权益维护时机和成本的;则可以考虑在房屋租赁合同当中约定以仲裁方式解决争议。

若当事人约定以仲裁方式解决争议的,则应注意如下问题,以避免仲裁约定条款无效,返回到诉讼的专属管辖:

一是要有明确的请求仲裁的意思表示。这部分内容在合同的仲裁条款中,通常是提出双方当事人有权在纠纷发生后,向某一仲裁机构申请仲裁解决纠纷。

二是要有仲裁事项。即提出对什么内容申请仲裁。一般要明确对合同履行过程中所发生的什么纠纷申请仲裁。如合同当事人属长期合作关系,双方在前一合同尚未履行完毕时又签订了含有仲裁条款的新合同,且两合同的履行具有一定的交叉性,这样会导致合同当事人之间的纠纷一部分在仲裁管辖范围内,一部分在诉讼管辖范围内,所以一旦发生合同争议,就会出现合同当事人既要进行仲裁,又要到法院诉讼的情况。故为防止类似问题的产生,合同当事人在约定仲裁协议时,应将对前期没有约定仲裁方式的前合同一并写入新合同争议条款中。

三是要有选定的仲裁委员会。双方必须选定某一个仲裁委员会,就是说所选的仲裁委员会必须有明确的名称,并在仲裁条款中写明所选定的是哪一个仲裁委员会。如果仅约定仲裁地点而没有约定具体的仲裁委员会,或者约定两个仲裁委员会的,则视为没有选定仲裁委员会。

就前述三个应注意问题,建议当事人采用各个仲裁机构的示范仲裁条款。如贵阳仲裁委员会的示范仲裁条款为:“凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,应提交贵阳仲裁委员会按照该会现行仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方当事人均有约束力”。