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滨海新区买卖合同纠纷起诉书

租赁合同纠纷中你要知道的诉讼时效问题

作者:jcmp      发布时间:2021-06-07      浏览量:0
【案情简介】【法院判决】一审法院:

【案情简介】

【法院判决】

一审法院: 一、刘梦坤于判决生效之日起十日内给付王峰剩余租金382000元;二、驳回王峰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二审法院: 驳回上诉,维持原判。 【法院观点】

王峰与刘梦坤约定租期从2011年6月1日至2016年6月1日,虽然《腾退房屋协议》记载王峰与东风宾馆的租赁期间至2016年4月30日届满,但此系王峰与东风宾馆之间的法律关系,在刘梦坤实际使用涉案房屋至2016年6月底的情况下,王峰向刘梦坤主张2016年6月1日之前的房屋租金,具有合同及法律依据,刘梦坤上诉关于王峰无权收取2016年5月房屋租金的意见,依据不足,本院不予采纳。关于刘梦坤上诉主张东风宾馆已作出免收2015年11月1日至2016年6月30日期间房租一节,从刘梦坤给付房租的实际情况看,部分房租由其直接向东风宾馆支付,部分房租由其支付给王峰,东风宾馆免除刘梦坤租金的意思表示对于王峰没有法律约束力,据此不足以认定王峰同意免除刘梦坤应向其支付的相应房租。此外,根据刘梦坤提交的录音等证据,亦不足以证明王峰同意免除刘梦坤租金,故刘梦坤根据东风宾馆免除租金等情节不同意给付王峰租金,依据不足,本院不予采纳。 关于诉讼时效,双方约定分期支付租金,现刘梦坤未按期支付租金,诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满之日起计算,且根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条的规定,权利人对同一债权中的部分债权主张权利,诉讼时效中断的效力及于剩余债权,但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外,根据查明的事实,2017年1月4日王峰起诉刘梦坤支付拖欠租金,并在此后2017年5月刘梦坤与之的通话中要求刘梦坤把房租交了,主张了权利,故本案所涉租金的诉讼时效发生中断,且截至本案起诉,并未超出诉讼时效期间,刘梦坤就此提出的上诉意见,不能成立,法院不予采纳。【延伸阅读】

一、租赁合同的诉讼时效计算

根据2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。有几种特殊情况的时效为1年,在房屋租赁中,承租人拒付,或者延付租金,出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年。  所以,房屋租赁合同中,凡因承租人拒付、延付租金而引起的诉讼,出租人一定要牢记其诉讼时效为1年,超过1年起诉的,法院若查明,此前出租人明知自己的权利受到侵犯而不主张,那么,出租人就丧失了胜诉的权利。我国民法中规定的最长诉讼时效为20年,在这20年中,尽管出租人不知道自己的权利受到侵害,超过20年的,法院也以超过时效来处理。  当然,诉讼时效中还有中止和中断的情况。《民法通则》第139条规定,在诉讼时效期的最后6个月内,因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的,为诉讼时效中止。从中止原因消除之日起,诉讼时效期间继续计算。诉讼时效中止的法定事由如地震、台风、水灾、战争,以及权利人丧失行为能力等。

二、房屋租赁合同违约如何赔偿?

(一)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时,如果约定的违约金“低于”实际发生的损失,守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失,违约方可以起诉到法院请求减少违约金。房屋租赁违约金也是如此。

(二)租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算,定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后,各种违约金的计算又因情况的不同而不同。

(三)合同法没有规定房屋租赁违约金的标准,都是房屋租赁双方自行约定违约金的数量,双方认可就可以。约定的违约金高请求减少时;必须是约定的违约金“过分”高于实际损失,也就是悬殊,比如实际损失只有一百元,但约定的违约金却有几千元。如何算“过分高于”,是法官的自由裁量范围。

(四)一般认为,现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度,而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失,也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金,合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效,但其性质仍属违约的损害赔偿。

租房后,要保存好双方履约的凭证,什么时候交房的,什么时候缴纳房租的,什么时候对方开始拖欠租金的,什么时候对方开始违约的,最好都留有书面凭证,这样才能够在诉讼中更好地维权。