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来,聊一聊居间(中介)合同

作者:jcmp      发布时间:2021-06-02      浏览量:0
《合同法》第四百二十四条规定:居间合同是

《合同法》第四百二十四条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

多灾多难的2020年还有不到一个月就要结束了,你知道这对于法律人意味着什么吗?

当然是意味着普法小报里的《合同法》还有不到一个月的时间就要废止了!

而即将生效的《民法典》,把开篇提到的、也是我们今天要讨论的“居间合同”的名称改成了“中介合同”。

这么一改,老百姓恍然大悟:原来居间合同就是中介合同啊!

但是,我更喜欢居间的说法。

居间有一种不偏不倚的感觉,而中介的叫法老感觉不那么好听,有时可能还会引起误解,比如四川话说的“穿穿儿”、近代话说的“掮客”,总感觉有一些贬损的意思。

不管是居间还是中介,本身都是促成交易的中间行为,是市场经济中值得鼓励的活动。

今天的推文中,我将对“此时的居间合同、下个月的中介合同”的注意事项,做一些提示。

不想被“坑”的话,就一起来学习吧。

一、凡是交易,无问西东,都可居间

居间可不止于房产交易,介绍融资、帮你贷款可以居间,介绍保险、帮你投保可以居间,介绍客户、帮你销售也可以居间。

不论是提供交易信息还是进一步撮合交易,只要促成交易,都可以用居间合同作为收付款的依据。

不得不说,居间可真是个好生意,可专职也可兼职。

而在信息时代,有时掌握一个关键资讯,就可以成功变现。

二、居间既不能弄虚作假也不能撮合违法交易

法律规定,居间人应当向委托人如实报告。如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不仅无权获得报酬而且要承担赔偿责任。

比如房产中介为了促成交易,故意隐瞒房屋是“凶宅”,买房人既可以向卖房人追究责任也可以要求房产中介退款。

当然,居间不是要求做到诚实守信就可以,还要看撮合的交易是否合法。

人体器官交易、枪支弹药交易、犯罪赃物交易等都是雷区,利润大、风险高。如果为毒品交易提供媒介服务,牢底坐不坐穿不知道,但是到正义路三号报到是肯定的(以成都市为例。)。

三、居间合同中的报酬和费用是两回事

一般意义上,报酬和费用没啥差别,但在居间合同中,这是两个不同的概念。

报酬就是居间成功取得的收益,而费用是居间活动产生的成本。

所以,报酬是居间成功才有的,而费用不管居间是否成功,一般是客观存在的。

那费用是居间人承担还是委托人承担呢?

按照《民法典》的规定看,居间成功,居间人自行承担费用;居间不成功,按约定办理,如果没有约定,居间人自行承担。

这……说来说去都是居间人自行承担,还说个锤子。

注意,现行有效的《合同法》规定的是:居间不成功,可以要求委托人承担居间活动支出的必要费用。

这一规定与《民法典》不匹配,不过大体可以忽略,因为《合同法》即将成为历史。

四、居间成功的标志与付款节点一定要明确

站在公平合理、减少纠纷的角度,将居间成功的标志与付款节点约定清楚是非常重要的,除非刻意制造模糊。

一般情况下,促成交易双方签订合同,就视为居间成功;至于交易双方之间因为合同产生争议与居间人无关,除非有特殊约定。(看到法律人的严谨了吗,啥话后面都不忘加个“除非”“但是”)。

所以,当交易双方之间因为合同产生争议时,不要过分纠缠居间人。

如果居间人在促成交易过程中并无过错,居间人是不需要为任何一方的违约行为买单的。

居间成功与合同订立相辅相成,但合同订立不等于支付报酬,类似于融资居间、长期买卖居间这种活动就会延长报酬支付时间。

融资居间一般要融资实际到账时才支付报酬,长期买卖居间也要货款实际到账时才支付报酬,多次买卖,还要分多次支付。

五、“跳单”也免不了支付居间报酬

想利用居间人提供的交易机会或媒介服务的同时绕开居间人交易就是“跳单”。

跳单是一种严重的不诚信行为。

法律规定:即使“跳单”,居间人仍然有权要求委托人支付报酬。

这一点在现实中相对复杂,站在居间人角度来说,及时完善合同、书面确定交易信息非常重要,不然,会加大居间人的维权难度。

以上。

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以上,仅供参考,不作他用。