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滨海新区买卖合同纠纷起诉书

2019年度江苏省商品房买卖合同 纠纷裁判分析报告(中)

作者:jcmp      发布时间:2021-05-30      浏览量:0
三、商品房买卖合同常见纠纷及主要裁判规则

三、商品房买卖合同常见纠纷及主要裁判规则

(一)逾期交房、办证,买房人在等待中备受煎熬

开发商逾期交房、逾期办证,作为商品房销售领域的多发纠纷,往往让买房人心累不已。经过漫长等待,催告无果的购房者无奈只能向法院提起诉讼。法院在审理此类案件时,首先会判断逾期原因。如果是开发商自身原因导致的逾期,购房者可追究其违约责任,一般是要求开发商交付房屋,协助办理产权过户,同时支付违约金或者赔偿损失(计算方式如下图)。但如果逾期系因不可抗力导致,如自然灾害、政策调整、法律变更等,开发商的责任可以得到相应减轻或者免除。

时间就是金钱,买房人可以主张迟延违约金聊以慰藉

商品房买卖合同通常会约定,开发商逾期交房超过一定期限,买房人可以单方解除合同。但在实践中,单纯因为开发商迟延交房就解除合同的购房者并不多,毕竟不是谁都有说放手就放手的勇气。买房人更愿意选择保守的救济方式——要求开发商支付延期交房违约金。

另外,房屋买卖合同纠纷适用三年的一般诉讼时效,从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起算。在逾期交房、办证类纠纷中,如果购房人超过三年都没有主张迟延违约金,并且不存在中止、中断或者延长诉讼时效的情形,购房人能主张违约金的天数,只能从起诉之日起倒推三年计算。

2. 开发商对“不可抗力”条款寄予厚望,但实际效果却不尽如意

近年来,房地产行业受到的监管日益严密,“不可抗力”作为仅剩不多的“官方”免责事由,开发商自然是希望能够最大程度地利用该条款以减轻自身责任,因此对相关条款的设计也越发“精巧”。例如:

(1)气象条款:如遇高温、高寒及雨雪天,交房日期据实顺延。

开发商依据该条款提出,迟延期限应扣除高温、高寒及雨雪天气再计算。乍一看,气象条款的存在合情合理,天气不好还逼着施工队建房子,多没人性?但细想起来,房地产项目建设周期长,期间必然存在恶劣天气。而开发商长期从事建筑相关工作,在确定交房日期时,理应已将天气原因导致的停工时间纳入工期时长的考量。因此法院没有采纳开发商的抗辩,并将“气象条款”认定为“免除自身责任,限制对方权利”的格式条款,因而无效。

(2)政府行为条款:当出现政府管制、征用或政府法律规定的调整、规划变更等政府行为,或其他非甲方所能控制的因素,包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准、文物考古、挖掘等,被告可以据实予以顺延交付期限。

开发商援用该条款主张免责,法院裁判时会考虑:政府管控是否不可预见地、无差别地针对辖区内全部或者多数建筑施工企业,包括上游材料供应商。以大气污染防治管控为例,建筑企业施工时必须符合大气污染防治标准,在施工过程中要自觉采取措施管控防治空气污染。如果某一家单独的建筑企业未按照行业及地区标准规范施工而被要求停工整改,由此造成的逾期不属于免责范围;相反,若政府为控制大气污染,要求辖区内的全部或者多数建筑相关企业暂时停产,工地停工或停止土石方作业,这必然会影响到建设工程的施工进度。该情形是双方签订商品房销售合同时无法预见的,不应归责于开发商,因此相应的停工期间应当予以扣除。

比如,2020年出现的疫情对于合同履行,最高院有相应规定,同时各地区县一级政府也发出停工停车通知,因该通知导致进度延迟的,可以适用不可抗力条款。

3.“交房宽展期”条款vs.“免除迟延责任”条款,同样是排除开发商迟延责任,却有着截然不同的命运。

“交房宽展期”条款一般约定在《商品房买卖合同》中,即购房人同意在合同约定的交房日到期后为开发商再宽限一段时间,不追究此段期间的逾期交房责任。对于此类条款,法院的态度是“虽然《商品房买卖合同》系开发商提供的格式合同,但给予出卖人交房宽展期并未排除买受人的主要合同权利,条款有效”。

“免除迟延责任”条款多约定在购房人收房时签的《交房确认书》上:“双方办理完结算、委托代办产权证及物业管理手续并接收房屋后,视为按时如约履行交接房屋义务,双方均自愿放弃追究对方迟延交付、迟延办证或迟延接收的法律责任”。法院在审理时认为,该条款属于免除己方责任的格式条款,损害了购房者的利益,因而无效。

上述两类条款除了签订时间不同,实质内容并没有太大区别,本质都是由开发商为免除自身迟延责任而预先拟定。法院会认可前者的效力,可能也是因为开发商给自己的迟延设定了一个“度”,仅在有限时间内排除自己的责任。

(二)商品房的居住性能日益突显,因小区配套与宣传不符引发的纠纷数量明显上升。

如果开发商因为虚假宣传被政府部门查处,最多也就是二十万的罚款,但是卖房赚的钱要远远多于这些,这也是为什么某些开发商有恃无恐的原因。并且在相关民事诉讼中,法院也不会以行政处罚作为判令开发商承担违约责任的依据。

购房者以虚假宣传为由主张违约责任的前提是,开发商的宣传资料和商业广告构成合同内容。根据最高院《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定,出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,如果具体明确,且对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,即便未载入合同,开发商违反的,也要承担违约责任。是否符合上述条件,主要靠法院自由裁量。因此购房者最好要求开发商将有关房屋及周边配套设施的状况列明在合同中。

不过,即便法院判令开发商承担违约责任,购房者不论是要求继续履行还是直接退房,都不太现实,法院会考虑由此可能引发的连锁反应。当前的裁判还是以开发商赔偿损失为主,赔偿数额会根据鉴定机构对差价部分的评估结果来计算,无法评估的,就按照房屋总价款的1%-2%进行酌定。

2. 再穷不能穷教育,为了让孩子不输在起跑线,一户好的学区房成为多少父母的奋斗目标。

To be continued.

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