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2019年度江苏省商品房买卖合同纠纷裁判分析报告(上)

作者:jcmp      发布时间:2021-05-29      浏览量:0
【摘要】2019年度江苏各地法院审结的商

【摘要】

2019年度江苏各地法院审结的商品房销售合同纠纷多达2130件,北京市中银(南京)律师事务所李平律师团队对相关判例进行了研读,发现案件争议焦点主要为开发商逾期交房办证、小区配套严重缩水、房屋质量瑕疵、交付标准不统一以及签订认购协议后的定金返还等问题。笔者团队通过对前述争议焦点和法院相关裁判的分析、归纳,撰写本报告,以期为发生纠纷的商品房买卖合同当事人提供切实有效的风险规避建议。

一、检索说明

检索条件:房地产业;商品房销售合同纠纷;违约责任

案由:商品房销售合同纠纷

地域:江苏省

时间:2019年

案件数量:2130件

案件采集时间:2019年1月1日至2019年12月30日。

二、总体数据分析

(一)案件数量相差悬殊,“人多势众”的群体诉讼来势汹汹

2019年江苏各市的商品房销售合同纠纷数量呈两极分化态势,主要原因在于部分城市出现了“问题楼盘”,进而引发大规模的群体诉讼。近年来,随着购房者维权意识的提升,加之互联网时代信息交流的便捷,购房业主联合起来进行群体诉讼的情况并不鲜见。据统计,2019年度江苏省商品房销售合同纠纷领域,10人以上的群体诉讼共计45起,其中37起都是购房者作为原告或者上诉人,占比高达82.2%,纠纷焦点为逾期交房办证、房屋质量瑕疵、配套设施严重缩水等共性问题。

实际上,群体诉讼的案件数量远不止这些。因为法院在应对群体诉讼时,更倾向于适用诉前调解程序,希望双方当事人能自行协商化解矛盾。一方面是因为维权业主人数众多,轻下判决可能引起业主的负面情绪和社会不利舆论;另一方面则是考虑,如果裁判让开发商“大出血”,资金链断裂造成更麻烦的烂尾楼,怎么收场?

√ 成功的诉前调解群体案件有几个特点:

1. 调解法官一般是法院资深法官,庭长或者副院长亲自出马,容易调动各方面资源,具备控场能力;

2. 双方委托律师善于审时度势、把握委托人情绪、因势利导、分析利弊,以求当事人利益最大化;

3. 好的调解结果一定符合司法效果、社会效果和政治效果的完美统一;

4. 相对于判决,调解案件更有利于执行,有效节约司法资源,减少社会矛盾。

(二)案件平均审限98天,真正耗时费力的是前期调查取证

2019年度江苏省各市法院审理商品房销售合同纠纷的平均审限是98天,约76.4%的案件能够在六个月内审结。这个数据在基层法院案多人少的情况下,已经很不错了。

相比较漫长的得房过程,半年时间似乎还等得起,但这还没算上前期调查取证的时间。在一些涉及交付时间和验收条件的案件中,购房人必须先申请公开竣工验收备案表、规划图和施工图等政府信息,了解所涉项目的竣工验收情况和实际建设情况,才有可能掌握案件的基本证据(感谢《政府信息公开条例》的出台,申请人基本能在20个工作日内收到政府机关的书面回复,详见下表)。另外在一些房屋质量纠纷中,购房人通常无法准确计算自己所遭受的损失,这时还需要寻找第三方鉴定机构,对房屋的真实价值和购房者的实际损失进行评估,由此耗费的时间和金钱成本更不可控。

To be continued.

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