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违建房屋租赁合同到底有没有法律效力?

作者:jcmp      发布时间:2021-05-28      浏览量:0
很多人认为,房屋租赁合同案件,标的又小、

很多人认为,房屋租赁合同案件,标的又小、法律有关系又简单。

如果你也是这样认为的话,我可以负责任的告诉你——你的想法是对的。

但是,也有一些例外。

因为至少在我们实践当中,也会碰到很多看起来很简单,实际上很复杂,而且标的也并不小的一些租赁纠纷。比如在深圳,据说我们深圳违建的房屋大概占一半以上,也就是说绝大部分的城中村的厂房、农民房都是违建的,这些租赁纠纷不时会发生在我们身边,而且解决起来并不简单。

所以我们今天主要分享三大块:

第一,违建房屋租赁合同的法律效力如何?是有效还是无效?

第二,如果是无效的话,它的法律后果有哪些?

第三,如果面对这种违建厂房或者违建农民房的租赁纠纷,我们在诉讼当中应该有什么应对的策略?

01违建房屋租赁合同的效力

说到违建租赁合同的效力问题,我们先说可能涉及无效的租赁房屋,分三种情形:

第一,没有报建手续;第二,有报建但未竣工;第三,已竣工但未办证。

这三种情形的房屋租赁合同效力如何?

01 已竣工但未办证

首先,对于第三种——已竣工但没有房地产所有权证的房屋租赁合同,一般都会认定有效。 有人可能会说,没有房屋所有权证就不能出租,但实际上江西高院、北京高院的一些指导意见中,甚至有明确的规定,因没有房屋所有权证以此为由主张房屋租赁合同无效的,法院不予支持。 [参考法规] 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(京高法发〔2013〕462号)第1条 当事人一方以出租人在订立租赁合同是对租赁房屋没有所有权为由,要求确认房屋租赁合同无效的,不予支持。 江西高院房屋租赁意见 第三条 当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持,但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。 02 有报建但未竣工 其次,对于第二种——没有竣工验收,但是已经报建的这种租赁合同的有效性,争议可能会大一点。 因为有很多开发商把房子建好了做商铺,但是还没有竣工验收,这种情形下把商铺租给使用者,这种租赁合同的效力如何? 该问题有两种观点:

第一种认为是无效。因为《建筑法》61条明确规定, “未经验收或未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”,即合同违反了强制性规定自然无效。

这种观点看似有道理,但普遍认为这条规定是一种管理性的规定,而非效力性规定。

第二种认为有效。可以看一个案例:

一家商贸公司与广州一个园区的开发商签租赁合同,租赁合同签订好之后,他们约定把商铺去做展厅,然后交付给了承租方,交铺之后,园区一直没有如期的开业,没有按照口头承诺的日期开业,怎么办?承租方就要求解除合同,他以房屋没有经过竣工验收与消防验收为由,主张合同无效,要求返还押金。

但法院认为,合同只有在违反效力性的强制性规定的时候才无效,而房屋未经过竣工验收与消防验收都不影响合同的效力,并非影响合同效力的法定条件,所以合同有效,法院驳回了承租方的请求​[案号:(2015)穗中法民五终字第6057号] 。

03没有报建手续

第三种情形是没有报建的租赁合同是否有效?也可以看一个案例:

肇庆一家科技公司与出租方因租赁合同产生纠纷,双方签了租赁合同之后,当地城管部门下发了整改通知,认定涉案房屋是违建,要求限期拆除,拆除之后承租方自然就没办法继续使用了,于是承租方迫不得已搬离出租赁房屋。

涉案房屋被城管拆除,那么该租赁合同是否有效?出租方认为合同有效且没有解除,于是起诉要求承租方支付搬迁之后几个月的租金,最后被法院驳回,理由是涉案房屋被行政部门认定为违建,因此合同无效,只要搬走就不存在占有。

04例外情形

租赁没有规划报建手续的军厂房的合同是否有效?

有这样一个案例。

承租方去规划国土部门查询承租房屋的报建手续,没有查到,也没有查询到房产证的信息,所以提出涉案房屋属于违建,合同无效。

但是出租方提供了军队的证明,证明这个房子属于军产房,最后法院认为合同有效。

与军产房买卖合同的效力常被认定为无效可能不同,军产房的租赁合同仍然有效。

该案例属于一个特殊情况——

即使没有报建手续,但房屋属于部队产权,租赁合同有效。

根据《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“最高院房屋租赁解释”),涉案房屋没有取得建设工程规划许可证,租赁合同无效。但是如果在法庭辩论之前取得,合同有效。

结合以上法律规定和相关案例,可以概括如下三个法则:

第一,没有建设工程规划许可证的合同无效;

第二,有建设规划许可证合同就有效,不论是否办证,是否竣工,是否消防验收,即使在法庭辩论终结前取得,合同也有效。

第三,未竣工房屋租赁合同虽有效,但可以赋予一定条件下的一个解除权,附条件地解除。