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西安房产律师 | “疫情”期间房屋租赁合同纠纷

作者:jcmp      发布时间:2021-05-27      浏览量:0
一、承租人擅自改变房屋主体结构,出租人能

一、承租人擅自改变房屋主体结构,出租人能否解除合同?

法律规定:

根据我国《合同法》第二百二十三条之规定,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或增设他物;若未经出租人同意,擅自对租赁物进行改动,出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。

裁判规则:

承租人按租赁合同约定或双方口头约定使用租赁物是承租人的一项基本义务。因为承租人对租赁物只是有使用权和收益权,而没有所有权。故而承租人应具有保证租赁物自始至终符合其本身效用的义务。若擅自改变房屋主体结构,比如打隔断,是一种根本违约的行为,出租人有权通知其恢复原状或者赔偿损失。

二、承租人以受“疫情”影响为由不交租金,出租人能否解除租赁合同?

法律规定:

根据我国《合同法》第二百七十五条之规定,承租人没有正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)第五条之规定,承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

裁判规则:

租赁合同中,在出租人履行交付租赁物的义务后,承租人应按合同约定按时足额支付房屋租金。理由是:在房屋租赁合同中,交付租金是承租人的主要义务。但是,“新冠”疫情下,承租人不及时交租金,出租人请求解除租赁合同的,应具体情况具体分析。

三、租赁合同没有办理登记备案,是否无效?

法律规定:

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定,当事人以租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求人民法院确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

裁判规则:

一般情况下,合同有效,但是双方约定备案作为生效条件的,从其约定。另,虽然约定备案作为生效条件,但是房屋已经交付,租金已经支付,相对方接受的,合同有效。

四、出租人交付的违章建筑、临时建筑,签订的租赁合同是否有效?

法律规定:

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定,出租人未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的房屋,租赁合同一般无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,应当认定租赁合同有效。

裁判规则:

一般情况下,出租人如果未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,双方签订的租赁合同无效,但是,出租人如果在法庭辩论终结前已取得相关手续,租赁合同由无效变为有效。

“新冠”疫情期间,房屋租赁合同纠纷明显增加。出租方和承租方在疫情之前签订的租赁合同能不能继续履行,取决于双方是否本着长期合作、互相理解、诚实信用的原则去协调解决争议。疫情只是一时的,发展和共存才是长期的。双方应本着长期合作的原则,妥善处理争议。