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滨海新区买卖合同纠纷起诉书

房屋租赁纠纷:违约金200%,想退租怎么办?

作者:jcmp      发布时间:2021-05-10      浏览量:0
导语:如今高房价的背景下,要想在大城市落

导语:如今高房价的背景下,要想在大城市落户工作,需要办理居住证,前提就是具有稳定的居所。对于大多数人青年大学生来说基本会选择合租的方式,解决住房问题。面对房产中介 的霸王条款,如押一付三,高达200%的违约金,原本只在行政法中才有的滞纳金竟然在民事合同中大行其道。面对如此不公的现状,如何维护承租人的权益,成为了最为现实的和迫切解决的问题。本文通过一则案例分析,为大家提供一些建议和对策。

案例简介:2015年刚毕业的大学生刘某在郑州找了份工作,因办理居住证的需要,与同学一起合租一套一室一厅的住房。刘某找到某房产策划公司签订了房屋租赁合同,合同约定内容如下:合同期限2015年9月18到2016年9月18号,付款方式押一付三,每月1500元,租赁合同逾期付款滞纳金每日加收欠费额30%,约定的解除合同的情形:约定的日期不支付租金达2日,欠杂费(物业费、电费、暖气费等等)累计超过2个月。违约责任:甲方租赁期限内提前收回房屋未提前30日通知并积极调房,退还剩余租金,并按月租金的200%支付违约金。乙方违约责任具备合同第九条第四款情形(不支付费用、擅自转租装修、不当使用造成严重后果)乙方承担按月租金200%支付违约金。未经许可,擅自装修赔偿损失或恢复原状;乙方提前退租,提前30日通知甲方,按月租金200%支付违约金。签订合同前,该中介公司李某对刘某口头承诺,如果租住不满一年只需要提前一个月告诉他们,他们再另找承租人即可,后刘某因换工作,需要退租,与出租发生争议,出租人说合同口头承诺无效以合同为准。刘某想要维权如何办?

律师法律意见:

一,合同中违约金按照每月租金200%支付属于合同法第114条规定的违约金数额过高,远超过法律规定的30%上限。

1,法律依据:合同法第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

2,解决途径:首先,先于出租人协商,将违约金数额降到30%以下。其次,协商不成,向二七区人民法院提起诉讼,请求法院对违约金调低,一般法院都会把违约金降到30%以下。

二,合同中第三条的滞纳金条款违法,民事合同不能约定滞纳金,一般是违约金,而且数额过高。

解决途径:提起诉讼,撤销该滞纳金条款

三,合同中第十二条,第十四条明确规定口头承诺承诺无效,属于格式条款,可撤销或认定无效。

1,法律依据:合同法第三十九条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

2,解决途径:如果有证据证明签订合同时,双方口头承诺,对合同订立有重大影响。证据可以是除当事人以外的人证,也可以是签订合同过程中对于口头承诺的录影录像均可。该条款排除了你方的主要权利。

四,找人转租,可以避免承担违约责任。

根据合同中的第八条可以选择转租的方式,就需履行合同。就可以避免退租导致支付的过高的违约金。

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