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【干货】一文说透租赁合同核心风险

作者:jcmp      发布时间:2021-05-09      浏览量:0
租赁合同审查要点【合同概述】《合同法》第

租赁合同审查要点

【合同概述】

《合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”租赁合同最核心的特征是租赁物的使用价值和租金之间的交易。对于出租人而言,其转移的是租赁物一定期限内的使用权,获得的是租金。对于承租人而言,其支出的是租金,获得的是一定期限内租赁物的使用权。

根据租赁物的不同,租金合同主要包括土地租赁合同、房屋租赁合同、厂区租赁合同、车辆租赁合同、设备租赁合同等。本章中,我们以最常见的房屋租赁合同为讨论对象,对租赁合同的审查进行梳理。

【主要条款】

《合同法》第二百一十三条 规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本条是租赁合同条款的特别规定。从合同整体而言,还需要包括《合同法》第十二条的相关规定。结合实践,租赁合同条款主要包括:一、合同主体条款。二、租赁标的物条款。三、租赁标的物用途条款。四、租赁期限条款。五、租赁标的物交付条款。六、租金条款。七、装修及免租期的约定。八、关于维修、修缮的约定。九、违约责任条款。十、程序性条款。

【审查要点】

要点一:出租和承租主体

审查合同时要注意查合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书。主要审查权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、是否设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。

如果出租人非产权人,而是承租后再转租,还应审核产权人书面同意出租人转租的文件。如属多次转租,应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人,相关同意转租的文件应作为合同附件。

要点二:合同效力

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”

对于房屋租赁合同的效力问题,在《房屋租赁合同司法解释》出台以前,各种无效的认定非常普遍,房屋性质(如经济适用房、公租房)、违法建设(未取得建设规划许可建设)、房屋权属(非产权人、管理人私自出租)、消防验收(未经消防验收、竣工验收)、登记备案(未按照政府管理部门要求做备案登记)、跨业经营(出租人无租赁经营范围)等等,都可能成为租赁合同被认为无效的理由。因为从广义上来讲,都是有可能或者确实损害“国家利益或者社会利益”。

《房屋租赁合同司法解释》出台后,在司法实践中,掌握比较一致的就是违法建设规划类房屋租赁合同的效力问题。司法解释较为明确的规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,租赁合同无效。未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑,租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。

【以案说法】

最高人民法院(2016)最高法民申818号民事裁定书。

法院认为,嘉亨公司与万尚公司于2012年3月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定,不属于《合同法》第52条第(五)项规定的无效之情形。原审法院以案涉租赁房屋至今未经消防验收合格,违反《消防法》关于依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用之规定,认定案涉《租赁合同》无效,属于适用法律错误,应予纠正。并最终认定原审判决系在合同无效的基础上作出相关认定,相关事实认定不清,责任确定有误。裁定指令陕西省高级人民法院再审。

要点三:租赁标的物

合同中应约定租赁房屋所处的准确位置以及租赁物的概要情况,如承租的建筑面积或使用面积、楼层等,最好附图说明。此外,要对租赁物作完整描述,如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。

要点四:租赁标的物用途

在租赁房屋前,应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途,做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅,则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途,如用于营业、办公或仓储等。

要点五:租赁期限

审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《合同法》的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定。如“永久”或者“30年”,需修改为20年以下。

要点六:租赁标的物交付和瑕疵的约定

审查是否有房屋移交方面的具体约定,如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。

承租有抵押房产的问题分以下两种情况:

第一、承租先出租后抵押的房产,风险相对较小。《担保法解释》第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

第二、承租先抵押后出租的房产,风险较大。依据《担保法解释》第六十六条的规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担。

依据上述法律规定,此种情形下承租人有以下两重法律风险:其一,抵押权实现后,原租赁合同因此提前终止,承租人无权要求受让人继续履行原租赁合同。其二,抵押权实现造成承租人的损失,存在无法获得赔偿的风险。如果租赁前出租人已书面告知承租人租赁物已抵押的,承租人只能自行承担损失;如租赁前出租人未书面告知的,承租人有权要求出租人赔偿。但需要特别指出的是,尽管承租人在法律上有权索赔,但是能否获得赔偿取决于出租人是否有实际清偿能力,如果其没有财产或虽有财产但被其隐匿,承租人的部分甚至全部损失仍有可能无法获得实际赔偿。

要点七:租金条款

审查有关租金的约定是否完整,具体包含以下几个方面:

1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。

2.租金包含的范围,如停车位使用费及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。

要点八:装修及免租期的约定

审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造,应在合同中约定:在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下,出租人同意承租方进行装修改造,并应约定合理的免租期限。

要点九:关于宣传广告事项的约定

对于租赁房屋用途为营业、办公的,承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此,审查租赁合同时,注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传,并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下,此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付,须对费用标准及支付作具体明确的约定。

要点十:关于维修、修缮的约定

审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时,出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修,费用由出租方承担,但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担。同时,合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公,且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准,承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。

要点十一:关于租赁物不能正常使用,减少租金及费用的约定

审查合同时,注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时,承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费,如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的,承租方有权解除合同,并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。

要点十二:违约责任条款

违约责任方面,应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵,如包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性,可以约定一方违约后计算损失的范围,也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约,违约金数额或比例不宜过低。

要点十三:关于承诺保证条款

租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款,出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷,且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利,则在保障承租方权益的前提下,由出租方负责解决,如造成承租方损失的,由出租方负责赔偿。并可进一步约定,其保证若有不真实之处,承租方有终止协议的权利,并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。

要定十四:审租赁期满后优先续租条款

关于优先承租权,目前法律没有明确规定,若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件,则租赁期满后临时谈判,一旦谈判不成,将无法继续承租,这对承租方来说可能造成损失。因此,在合同中应明确约定租赁期限届满后,承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件。

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