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滨海新区买卖合同纠纷起诉书

原创:律师教你如何打房屋买卖合同纠纷官司(连载2)

作者:jcmp      发布时间:2021-05-04      浏览量:0
第三章 杭州市商品房预售合同纠纷情况分析

第三章 杭州市商品房预售合同纠纷情况分析(上)

一、合同的成立与效力问题

1、主合同的成立问题

判例示例:杭州钧顺房地产开发有限公司与袁永芹商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0111民初7136号】

风险解读

根据我国合同法第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,或当事人约定采用书面形式的,则必须采用书面形式。根据我国城市商品房预售管理办法第十条规定,商品房预售,开发商应当与购房者签订商品房预售合同并办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同的签订与登记备案手续均可以委托代理人签订或办理。委托代理人的,须有书面委托书。若商品房买卖合同未经购房者本人签字或由未经书面委托的第三人签字,将构成因主体不适格导致合同不成立的情形。

2、合同的效力问题

判例示例:杭州天哲置业有限公司与王某、叶花妹商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0106民初12424号】

风险解读

因此在实践中,若未满16周岁的购房者签订的商品房买卖合同在其法定代理人追认前应属于效力待定的状态。这种情况下,开发商有义务通知购房者的法定代理人追认双方之间的商品房买卖合同。购房者的法定代理人可以拒绝追认,若法定代理人经通知一个月内未追认的视为拒绝追认。购房者的法定代理人拒绝追认的,则双方签订的商品房买卖合同自始无效。如判例示例1所示,购房者的法定代理人实际履行合同义务的,则发生追认合同的法律效果,合同自成立时生效。

根据我国合同法第五十二条关于合同无效的法定情形的规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

实践中,若开发商与购房者签订的商品房买卖合同为主体适格的双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同应当认定为有效。根据我们的数据,司法裁判中合同无效的案例比较少,典型的几类商品房预售合同无效的情形有:房与地分离出卖的,价格欺诈、显示公平的,未取得商品房预售许可证明的,单位违反规定购房的等。但为维护安全稳定的房地产开发秩序并实现商品房买卖在促进经济发展及保障购房者利益方面的兼顾与平衡,若在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为合同有效。

根据我国合同法第五十四条关于可撤销合同的法定情形的规定,(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显示公平的。以上两种情形下,双方当事人都有权请求撤销。但一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求撤销。

实践中,若有出现欺诈、胁迫等手段或者趁人之危订立合同的情况,往往是对被欺诈一方、受胁迫一方或者危急一方是显失公平的,而相对方往往从中获利且主观上并非善意,因此法律仅赋予前者合同解除权,对于非善意的获利一方来说并没有合同解除权。

二、房屋质量问题

1、主体结构质量问题以外的质量瑕疵,如商住房燃气问题、飘窗问题、得房率问题。

判例示例:范炜、胡皖玲与杭州美林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0110民初20609号】

2、主体结构质量问题

判例示例:叶斌华、李章钗等与杭州宝龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0191民初1027号】

风险解读

根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、第十三条的相关规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

实践中“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。而房屋渗水、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,开发商应当对此予以修复。

根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实践中,开发商取消飘窗问题、得房率降低等等涉及房屋面积的纠纷,一般会参照司法解释规定的3%的标准来确认误差是否属于合理范围。

三、开发商逾期交房、逾期办证的责任

1、逾期交房、逾期办证的情形

判例示例:郭岩伟与杭州宝龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0191民初789号】

2、因第三方原因导致逾期交房的情形

判例示例:郑晶莹、郑旭明等与杭州东宇润城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书【案号(2017)浙0104民初5282号】

3、交付的房屋不符合交付标准的情形

判例示例:丁素琴、金春太等与杭州九阳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0191民初163号】

4、逾期交房时购房者放弃追责的情形

判例示例:孙敏华与杭州倍邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0191民初1812号】

风险解读

根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条和第十九条的相关规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。根据商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

实践中,除另有约定外,因开发商的原因未在约定的时间内向购房者交付房屋,则购房者可依据合同约定要求开发商支付逾期交房违约金。若开发商在约定时间内交付房屋,但所交付房屋不符合合同约定的交付标准,则直至所交付房屋符合合同约定的交付标准时,该期间可视为商品房未交付,购房者可向开发商主张逾期交房违约金。在交付的商品房出现主体结构质量问题以外的质量瑕疵情形时,购房者因此拒绝接受房屋并以此主张逾期交房违约金的,法院一般不予支持。

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